案件介紹
2018年10月13日，劉某琴、劉某月、劉某云三原告與被告北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《北京市房屋出租委托代理合同》及《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》。約定原告將位于北京市21號房屋出租予被告，租賃期限自2018年12月1日至2027年11月30日，月租金2.5萬元。租金每三個月交納一次。房租第三年遞增6%，第六年遞增8%，水費(fèi)由被告承擔(dān)。
合同履行期間，被告租金繳納至2021年11月30日。但其中 2020年12月1日至2021年11月30日期間的租金仍按每月2.5萬元交納，沒有遞增。后因疫情原因，雙方協(xié)商原告減免被告2萬元租金，其中2021年9月1日、2022年3月1日各免除1萬元，但被告在2021年2月28日支付租金時，僅支付了5.5萬元，提前扣除2萬元減免租金，給自己造成資金占用損失。
另，租賃期間的水費(fèi)被告也沒有交納，且將原告購買的六臺電暖氣損壞丟失。被告于2022年2月26日通知原告要求解除合同，并于2022年2月27日將房屋鑰匙交付原告。原告認(rèn)為被告未按約定支付租金且單方解除合同構(gòu)成違約，應(yīng)向原告支付違約金，故將其訴至法院。
被告認(rèn)為
被告不同意原告訴求，并稱自己于2021年11月3日聯(lián)系原告要求解除合同，但原告始終不接電話聯(lián)系不上。后于2021年12月11日向原告通過微信發(fā)送解約協(xié)議，告知協(xié)議于2021年12月1日解除。原告以雙方存在糾紛尚在訴訟中為由不同意解除，被告租金交至2021年11月30日。
被告認(rèn)為涉案合同已于2021年12月1日解除，此后租金不應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。2020年12月1日至2021年11月30日期間的租金被告確系按每月2.5萬元交納，原告并未提出異議，且雙方口頭約定因為疫情上述期間的租金不予增長，故不同意支付租金差額。
水費(fèi)同意按照實際發(fā)生金額支付。被告承租期間，因6臺電暖氣老舊，被告自行安裝了空調(diào)且未搬走，故不同意賠償物品損失。因涉案合同于2021年12月1日解除，被告并未拖欠租金，且涉案房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛，案外人李某常到涉案房屋告知不同意出租。承租期間房屋漏雨，被告要求原告維修但原告未予維修，后租戶表示不再承租，給被告造成損失，所以被告提出解除合同。被告不存在違約行為，故不同意支付違約金。
因雙方僵持不下，三原告委托恒略律所蘇本凱律師代理本案，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
律師認(rèn)為
依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽署的《北京市房屋出租委托代理合同》雖名為出租委托代理合同，但從合同約定的內(nèi)容分析，實為房屋租賃合同，該合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。
合同履行中，被告于2022年2月27日將涉案房屋交還原告，系以其行為表示不再履行涉案合同，故應(yīng)認(rèn)定原、被告簽訂的涉案合同及補(bǔ)充協(xié)議于該日解除。
被告表示其于2021年12月11日向原告發(fā)送解約通知書，故認(rèn)為涉案合同應(yīng)于2021年12月1日解除。結(jié)合目前掌握證據(jù)及事實情況，原告以涉案房屋漏雨不符合租賃目的及存在產(chǎn)權(quán)糾紛為由，稱影響了被告使用是沒有事實依據(jù)的，故被告不享有提前解除權(quán)，被告向原告發(fā)送解約通知書的行為不發(fā)生解除效力。
被告在沒有解除權(quán)的情況下，提前交還涉案房屋，以其行為表示解除合同，被告構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定，雙方因各自原因?qū)е聠畏矫孢`約的需向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于六個月租金的違約金，故原告要求被告支付違約金的訴訟請求，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。
被告租金交納至2021年11月30日，故221年12月1日至被告騰退房屋前的租金，被告應(yīng)予交納。按照合同約定第三年租金遞增6%，應(yīng)為每月26500元，但被告仍按每月25000元的標(biāo)準(zhǔn)支付了2020年12月1日至2021年11月30日的租金，原告現(xiàn)要求被告支付差額部分，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。
最終法院采納了我方律師的意見及訴求請求。
判決結(jié)果
依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百六十六條之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)三原告與被告簽訂的《北京市房屋出租委托代理合同》及《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》于2022年2月27 日解除;
二、被告于本判決生效后七日內(nèi)向三原告支付2021年12月1日至2022年2月27日的房屋租金78553.57元;
三、被告于本判決生效后七日內(nèi)向三原告支付2020年12月1日至2021年11月30日的房屋租金差額18000元;
四、被告于本判決生效后七日內(nèi)向三原告支付水費(fèi)4000元;
五、被告于本判決生效后七日內(nèi)向三原告賠償物品損失180元;
六、被告于本判決生效后七日內(nèi)向三原告支付因提前扣除20000元房屋租金造成的損失577.5元;
七、被告于本判決生效后七日內(nèi)向三原告支付違約金26500元;
本案代理律師簡介：
簡介
蘇本凱律師，畢業(yè)于北京化工大學(xué)，從事法律服務(wù)工作近7年，處理各類案件400余起，積累了豐富的訴訟及非訴辦案經(jīng)驗，曾擔(dān)任中澤農(nóng)控股、順華地產(chǎn)、中天燕莎地產(chǎn)、東光股份物業(yè)、恒宇泰裝飾、林森達(dá)建材等多家單位法律顧問，具備扎實的法學(xué)理論基礎(chǔ)及司法實踐經(jīng)驗，工作嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，待人真誠。蘇本凱律師一直秉承著“受人之托、忠人之事，百折不撓、精益求精”的執(zhí)業(yè)理念，專注于民商事、刑事業(yè)務(wù)領(lǐng)域，尤其在房地產(chǎn)、建筑、建材相關(guān)糾紛領(lǐng)域表現(xiàn)較為突出，以其卓越的服務(wù)水準(zhǔn)和出色的工作業(yè)績獲得了當(dāng)事人的高度贊譽(yù)。
擅長領(lǐng)域：房產(chǎn)糾紛、建設(shè)工程、民間借貸、婚姻繼承、勞動爭議、征地拆遷、刑事辯護(hù)等案件。
