【案件回放】

2018年10月，大姐龔華、小妹龔彬向法院起訴：要求二姐龔梅立即搬出父親遺留房產(chǎn)——位于長(zhǎng)沙市工農(nóng)路204號(hào)房屋。

經(jīng)查，涉案房屋于2018年9月法院判決三姐妹各繼承被繼承人龔建國(guó)名下204號(hào)房屋三分之一的份額。該判決已發(fā)生法律效力。

原告認(rèn)為，現(xiàn)被告一家居住在涉案房屋，被告既不同意采取變價(jià)分割也不同意折價(jià)賠償?shù)姆绞絹?lái)履行判決，必然導(dǎo)致原告龔華與龔彬的按份共有權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。請(qǐng)求法院依法對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)，并對(duì)取得的價(jià)款按照各自的份額予以分割。

被告龔梅辯稱(chēng):父親在去世前雖然未對(duì)房屋的權(quán)屬作出遺囑指定，但對(duì)房屋的使用作出明確指示，明確在被告未購(gòu)買(mǎi)房屋前對(duì)涉案爭(zhēng)議房屋具有使用權(quán)。

庭審中，兩原告明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)房屋，被告表明需要購(gòu)買(mǎi)房屋，但因房屋價(jià)格的意見(jiàn)分歧原、被告方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。經(jīng)法院委托評(píng)估，涉案房屋市場(chǎng)價(jià)值為562373元。判決：204號(hào)房歸被告龔梅所有；支付原告龔華、龔彬房屋價(jià)款各187458元。

龔梅不服，提出上訴。認(rèn)為原審評(píng)估所依據(jù)的材料未經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，且評(píng)估價(jià)格過(guò)高。二審法院審理后，認(rèn)為涉案房屋中有5萬(wàn)元的房屋補(bǔ)貼，在房屋上市交易時(shí)應(yīng)予以退還，故該5萬(wàn)元應(yīng)從房屋總價(jià)款中剔除，對(duì)支付房屋價(jià)款進(jìn)行了改判：支付原告龔華、龔彬房屋價(jià)款各170791元。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所李武義律師認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一是評(píng)估報(bào)告的問(wèn)題。

本案中，涉案《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》除房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的真實(shí)性、合法性外，其他評(píng)估依據(jù)系法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件，不屬于須由雙方當(dāng)事人質(zhì)證的范圍，故龔梅提出原審評(píng)估所依據(jù)的材料未經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。涉案房屋評(píng)估值為562373元，與龔梅愿意購(gòu)買(mǎi)價(jià)55萬(wàn)元相差不大，其認(rèn)為評(píng)估價(jià)格過(guò)高沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。

恒略律師提醒：

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。評(píng)估結(jié)果顯失公平，嚴(yán)重背離房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，或者存有漏項(xiàng)等都不能視為有效評(píng)估報(bào)告，不能作為最終定價(jià)依據(jù)。

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