【案件回放】

北京村民錢有財(cái)走了，他在北京市昌平區(qū)沙坨村留下了XX9號(hào)院子，院內(nèi)11間房屋。錢有財(cái)?shù)膬鹤渝X剛在2006年9月至2015年10月服刑前一直居住其中。

錢剛出獄時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋由外來戶茹樹生一家居住，而茹樹生的戶籍為山東省曹縣。2018年5月，經(jīng)法院調(diào)解書確認(rèn)：該套房屋歸錢剛單獨(dú)繼承。錢剛要求茹樹生要求搬出，茹樹生則表示：該房系其從錢剛的父親錢有財(cái)手中購買，且有《協(xié)議書》為據(jù)，不予搬出。錢剛遂告上法院，請(qǐng)求確認(rèn)上述房屋買賣《協(xié)議書》無效。

庭審中，茹樹生出具了一份2007年1月與錢有財(cái)簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》。茹樹生稱，其從錢有財(cái)手中買下涉案房屋后，于2018年4月與沙坨村村民錢大志簽訂了房屋買賣協(xié)議，將房子賣給了錢大志。錢大志對(duì)此予以確認(rèn)。錢剛當(dāng)庭提出：被告茹樹生戶籍為山東省曹縣，并不是沙坨村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無權(quán)取得沙坨村XX9號(hào)宅基地及地上物。被告與原告之父錢有財(cái)簽訂的《協(xié)議書》違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為無效；茹樹生與錢大志所簽房屋買賣協(xié)議無效。

法院審理后，認(rèn)為茹樹生與錢大志的房屋買賣協(xié)議真實(shí)有效，茹樹生與錢大志所簽房屋買賣協(xié)議真實(shí)有效，駁回錢剛訴訟請(qǐng)求。錢剛向北京高院上訴后被駁回。 

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所韓廣東律師認(rèn)為，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的他人轉(zhuǎn)讓。

本案中，雖然茹某戶籍地為山東，非屬村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但茹某購得案涉房屋院落后將其出賣給錢大志，已履行完畢，且錢大志為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，意味著涉案宅基地使用權(quán)又復(fù)原至法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，第一手的房屋買賣行為非法性已經(jīng)被消除。因此，XX9號(hào)院宅基地使用權(quán)，未轉(zhuǎn)移至村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。故應(yīng)認(rèn)定錢有財(cái)與茹樹生簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

恒略律師提醒：

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。