【案情回放】

2018年8月12日，徐某與河南XX地產(chǎn)集團有限公司簽訂《“A公館”項目團購協(xié)議書》，約定徐某團購XX集團開發(fā)建設(shè)的住宅商品房事宜，徐某支付50%預(yù)約金430000元。后因XX地產(chǎn)未取得商品房預(yù)售許可證明，徐某要求退還房源預(yù)約金。 

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所劉松律師認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。本案中，徐某與被告河南XX地產(chǎn)集團有限公司簽訂的《“A公館”項目團購協(xié)議書》，因被告未取得商品房預(yù)售許可證明，故協(xié)議無效。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的損失。徐某要求河南XX地產(chǎn)集團有限公司退還房源預(yù)約金的請求，理由正當(dāng)，法院予以支持。

北京房產(chǎn)合同糾紛律師提醒：

根據(jù)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。買受人可以根據(jù)該法律規(guī)定，索回購房預(yù)付款。