似乎好事多磨，有些“剛需”并那么幸運(yùn)，銀行放貸政策收緊，對(duì)認(rèn)為不符合政策的申請(qǐng)人無(wú)情予以拒絕。而聰明的房開(kāi)公司一般在簽訂《商品房購(gòu)買合同》的時(shí)候都會(huì)作出約定，如乙方(購(gòu)買人)申請(qǐng)銀行貸款的材料未能通過(guò)銀行審查而未能放款的，乙方應(yīng)在多少天內(nèi)將剩余的購(gòu)房款補(bǔ)齊，如未逾期未能補(bǔ)齊的，即視為乙方違約，房開(kāi)公司有權(quán)解除合同。

        畢竟，房開(kāi)公司還是處以強(qiáng)勢(shì)地位，許多購(gòu)房者還是簽了合同，但是在辦不了銀行按揭貸款，又一時(shí)無(wú)法籌措資金補(bǔ)齊所欠房款時(shí)，那只好違約了。按合同約定，房開(kāi)公司有權(quán)解除合同，將房收回另行處置。然大千世界無(wú)奇不有。下面這則案例中的李先生就屬于“被解除”中不幸的一員，但他卻贏了官司。房開(kāi)公司有理反而輸官司，這是什么回事呢?

 我們先來(lái)看看案情：

        2008年4月6日，廣西某房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱房開(kāi)公司，甲方、賣方)與李先生(乙方、買方)簽訂《商品房買賣合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買位于南寧市某小區(qū)10棟205號(hào)房產(chǎn);雙方議定該房地產(chǎn)成交總價(jià)格為125萬(wàn)元。其中合同約定，在本合同簽訂后7天內(nèi)，乙方應(yīng)將辦理銀行按揭貸款所需的資料交給甲方幫申請(qǐng)銀行按揭貸款，如乙方遞交的資料未符合銀行的審核而未能放款的，乙方應(yīng)在甲方通知銀行不同意貸款之日起30天內(nèi)一次性補(bǔ)齊剩余房款85萬(wàn)元。如乙方逾期未補(bǔ)齊的，即屬違約。甲方有權(quán)解除合同，將房產(chǎn)另行處置。合同還作了其他約定。

        不幸的是，李先生所遞交的材料未能通過(guò)銀行的審查，盡管經(jīng)多方交涉，銀行仍然不同意貸款。付款的期限已至，李先生無(wú)法在短短的一個(gè)月籌到85萬(wàn)元。于是就暫時(shí)將此事擱置。不知是出于什么原因考慮，房開(kāi)公司仍然幫李先生辦理了合同備案和預(yù)告登記。

        時(shí)間一晃4年時(shí)間過(guò)去了，此時(shí)李先生也通過(guò)多方渠道籌到了85萬(wàn)元。2012年12月，李先生發(fā)現(xiàn)房開(kāi)公司既不通知自己付款也不通知自己去辦理退款，就通過(guò)朋友了解到自己所購(gòu)置的房產(chǎn)房開(kāi)公司尚未另行出售。于是在咨詢專業(yè)律師得到明確答復(fù)后，便將房開(kāi)公司告上法庭，要求房開(kāi)公司繼續(xù)履行合同，并辦理房產(chǎn)證。

        房開(kāi)公司收到訴訟材料后，即提起反訴，認(rèn)為雙方簽訂《商品房買賣合同》后，李先生僅支付了購(gòu)房款40萬(wàn)元，李先生經(jīng)催要至今尚未依約向商開(kāi)公司支付購(gòu)房剩余房款85萬(wàn)元，其逾期支付購(gòu)房款的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同的約定，如李先生在房開(kāi)公司通知銀行不同意貸款之日起三十天內(nèi)仍未能繳付剩余房款的，房開(kāi)公司有權(quán)以書(shū)面通知李先生解除合同。

        一審法院經(jīng)開(kāi)庭審理作出了支持李先生訴訟請(qǐng)求的判決，同時(shí)駁回房開(kāi)公司的反訴請(qǐng)求。

        房開(kāi)公司不服一審判決提出上訴，二審法院經(jīng)開(kāi)庭審理，最終作出判決：駁回上訴，維持原判。

        本案中李先生明明違約了，為什么法院還會(huì)支持他的訴訟請(qǐng)求呢?反過(guò)來(lái)說(shuō)，房開(kāi)公司明明是有理的，為何還輸了官司呢?

        我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂合同之后，只要是雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，該合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。本案中，李先生確實(shí)未能依約按時(shí)履行合同的付款義務(wù)，屬違約，然而按法律規(guī)定一方違約并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。如果出現(xiàn)合同約定的可以解除合同的情形，有合同解除權(quán)的一方未行使解除權(quán)的，合同依然生效。本案中的房開(kāi)公司在李先生未按約付剩余款項(xiàng)的情況下，本可依據(jù)合同的約定解除合同，但房開(kāi)公司并未書(shū)面通知李先生解除合同。

        最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中房開(kāi)公司在時(shí)隔4年多的時(shí)間后，在應(yīng)訴中才提出解除合同，房開(kāi)公司提出要求解除合同的反訴依據(jù)不足，二審法院并不予支持。李先生從而在場(chǎng)官司中勝出。