劉某與張某系夫妻，二人育有三女二子：張某1、張某2、張某3、張某4、張某5。王某系張某3之子。張某于2015年4月4日去世。（本案當事人信息等均作化名）

簽署家庭內(nèi)部協(xié)議

張某、劉某在北京豐臺區(qū)原有5號院內(nèi)1幢至7幢房屋7套，為使拆遷利益最大化，其一家七人簽署了一份家庭內(nèi)部協(xié)議書，載明涉及5號院房屋以買賣方式辦理過戶，房產(chǎn)共分為七份，分別過戶至張某、張某1、張某2、張某3、張某4、張某5、王某名下。

原房主(即劉某)(注:因變故，所有房產(chǎn)及財產(chǎn)所有權(quán)均由劉某繼承及支配，子女無異議)仍享有七份房產(chǎn)的完全處置權(quán)，子女及相關(guān)人無權(quán)處置此地及其名下房產(chǎn)。子女和相關(guān)人自愿向房主商訂違約金額為200萬元，以保障協(xié)議順利履行。

其中約定了王某在拆遷后所有與此房產(chǎn)相關(guān)所得，均無條件全部交還給原房主自由分配……還約定了如出現(xiàn)其他不可預(yù)知情況，所有原房產(chǎn)、未拆遷及拆遷后的房產(chǎn)和財產(chǎn)均無條件交還由原房主劉某自行支配。拆遷過程中如有異議(包括本協(xié)議)，最終以原房主劉某意愿為準等內(nèi)容。

2010年9月13日，張某與王某簽訂《房屋買賣合同》，將2幢房屋登記至王某名下。

王某擅自賣房

2021年7月5日，王某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《房屋出售委托書》，委托該地產(chǎn)公司出售2幢房屋。2021年8月2日，王某與于某簽訂《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定王某將2幢房屋出售于于某，成交價格為92萬元。

因于某無購房資格和為避稅，故與王某以“假結(jié)婚”方式辦理房屋過戶，二人于2021年9月2日登記結(jié)婚，2021年9月10日，于某取得2幢房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書；2021年11月1日，于某與王某辦理離婚登記并取得離婚證。

劉某提起訴訟

據(jù)此，劉某認為2幢房屋實為自己所有，系借名登記在王某名下，王某無權(quán)出賣房屋。故向法院提起訴訟，請求確認王某、于某屬惡意串通故其簽訂的買賣合同無效，其損害了劉某的合法權(quán)益，判決二被告將涉案房屋返還劉某。

一審?fù)徶?，劉某提?/span>三份家庭內(nèi)部簽署的協(xié)議書及**06號判決書，證明2幢房屋為劉某所有，系劉某為多得拆遷利益而將訴爭房屋借名登記在王某名下，王某無權(quán)出賣。雙方協(xié)議約定劉某仍享有訴爭房屋完全處置權(quán)，王某等無權(quán)處置房產(chǎn)。另案生效**06號民事判決亦認定該《協(xié)議書》在當事人內(nèi)部具有約束力，各方均應(yīng)遵守合同約定，不應(yīng)擅自處分房屋。

經(jīng)審理，一審法院認為雖王某、于某通過結(jié)婚的手段過戶房屋不應(yīng)得到肯定性評價，但綜合2幢房屋的成交價格、房款支付情況及其他在案證據(jù)，尚不足以證明于某有損害劉某合法權(quán)益之故意，惡意串通之意思聯(lián)絡(luò)未見形成。

劉某不服一審判決，故委托恒略律所王棟律師代理上訴，并向法院提交相關(guān)證據(jù)材料請求：撤銷一審判決，改判支持劉某一審全部訴求；本案一、二審訴訟費由王某、于某承擔。恒略律師認為：

根據(jù)《民法典》第三百一一條第一款規(guī)定、新物權(quán)編司法解釋第四十條規(guī)定。

第一，王某系無權(quán)處分訴爭房屋。訴爭房屋系借名登記在王某名下，王某與劉某約定劉某仍享有訴爭房屋完全處置權(quán)，故王某在處分權(quán)受限的情況下，擅自出售訴爭房屋，構(gòu)成無權(quán)處分。

第二，于某對訴爭房屋不構(gòu)成善意取得。于某受讓訴爭房屋時是否善意，取決于其是否不知曉王某不具有處分權(quán)，且對此無重大過失。由于不動產(chǎn)登記簿對物權(quán)歸屬的登記內(nèi)容存在發(fā)生錯誤的可能，故我國法律并未賦予不動產(chǎn)登記絕對公信力。

根據(jù)一般生活經(jīng)驗及交易習(xí)慣，在房屋買賣等大額交易中，交易相對方一般負有審慎核實處分權(quán)以排除交易風險的合理注意義務(wù)。

本案于某作為房屋中介從業(yè)人員，對于交易風險的警惕性、排除風險的專業(yè)性理應(yīng)高于一般自然人。而本案中，于某既是房屋交易相對方，同時又擔任居間人；在自身不具備北京市購房資格的情況下，與王某采取“假結(jié)婚”的惡劣手段規(guī)避房屋限購及稅收政策；在訴爭房屋與相鄰劉某名下另一間房屋相互連通為整體的情況下，未能仔細查勘房屋現(xiàn)狀，而輕率與王某交易。

基于上述情形，可以認定于某在房屋買賣過程中未盡到合理審核和注意義務(wù)，存在重大過失，不構(gòu)成善意取得。故劉某請求于某協(xié)助將訴爭房屋過戶登記至其名下，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。

本案中，恒略律師憑借扎實的法律素養(yǎng)及豐富的辦案經(jīng)驗，精準找到案件焦點，在訴爭房屋已經(jīng)完成買賣過戶且一審敗訴的情況下，為當事人合法權(quán)益據(jù)理力爭，最終力往狂瀾成功翻案。恒略律師溫馨提示，作為房屋買賣合同的雙方，均應(yīng)遵循誠實守信原則，切勿投機取巧，造成不必要的麻煩和損失。如遇到類似法律問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，以維護自身最大化合法權(quán)益。