2017年3月31日，被告許某（甲方、出讓方）與原告文某（乙方、受讓方）及伍某（中介方、見證方）簽訂《定金合同》一份，約定甲方出讓的房屋坐落于廊坊市某小區(qū)105幢（該房房產(chǎn)證于2020年5月21日取得），建筑面積160.53平方米，房屋成交價(jià)格為330萬元，甲方收取乙方定金50萬元，簽訂本合同之日乙方向丙方支付服務(wù)費(fèi)5000元，網(wǎng)簽之日乙方向丙方支付剩余45000元服務(wù)費(fèi)。同時(shí)甲乙雙方就違約事宜進(jìn)行了約定。（本文除律師姓名外均作化名）

該合同簽訂當(dāng)日，文某之妻汪某通過轉(zhuǎn)賬方式向許某支付定金50萬元，向伍某支付服務(wù)費(fèi)5000元，后于2017年4月28日又通過轉(zhuǎn)賬方式向許某支付首付款130萬元。文某接收涉案房屋后未對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，僅是放置東西當(dāng)庫房使用。

2017年4月8日當(dāng)?shù)仡C布了限購政策，而文某并不符合要求成為被限購人員。因雙方當(dāng)事人受限購政策影響系理解有誤，該合同簽訂之時(shí)，案涉交易房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，從而影響了房屋辦理過戶和貸款支付剩余購房款的進(jìn)行。現(xiàn)文某無法辦理過戶手續(xù)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故將被告許某、第三人伍某訴至法院。后被告許某提出反訴，請(qǐng)求反訴被告文某支付其違約金150萬。最終一審判決：

一、解除原告與被告及第三人之間簽訂的《定金合同》；二、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告購房首付款180萬元，原告于判決生效之日起十日內(nèi)將105房屋返還被告；三、反訴被告文某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付反訴原告許某違約金80萬元。

現(xiàn)許某不服一審判決提起上訴，被上訴人文某委托恒略律所陳萍律師代理應(yīng)訴。

許某上訴請(qǐng)求1.依法判令撤銷河北省XX縣人民法院作出的367號(hào)民事判決，發(fā)回重審，或依法改判駁回被上訴人一審訴訟請(qǐng)求，支持上訴人一審反訴請(qǐng)求；2.一、二審受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

其認(rèn)為：一審判決遺漏必要共同訴訟當(dāng)事人汪某，違反訴訟程序；一審判決對(duì)被上訴人是否享有法定合同解除權(quán)未予查明；一審判決認(rèn)定上訴人同意解除合同錯(cuò)誤；一審判決被上訴人酌定支付上訴人違約金80萬元，適用法律錯(cuò)誤。

對(duì)此恒略律師指出：1、是否追加汪某均不損害汪某本人的權(quán)利，對(duì)實(shí)體判決結(jié)果也不存在影響;2、本案交易雙方均同意解除合同，不再履行合同項(xiàng)下的義務(wù);3、上訴人雙方于2017 年3月31日簽訂的定金合同，后遇到限購政策影響，被上訴人為限購人員，無法辦理過戶手續(xù)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此解除合同被上訴人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院酌定的違約金加上利息收益，接近 100 萬元，該金額足以彌補(bǔ)上訴人的損失。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、訴訟程序合法、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。

二審法院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審一致，并采納了恒略律師的意見，最終駁回許某的上訴請(qǐng)求。

法院認(rèn)為被上訴人享有合同解除權(quán)；另根據(jù)一審?fù)徆P錄記載，一審法院在詢問上訴人是否繼續(xù)履行合同時(shí)，上訴人明確表示同意解除合同；上訴人提交了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，證明截止到二審開庭前，涉案房屋市場價(jià)值為1364505元，與雙方簽訂定金合同的成交價(jià)格330萬元差額巨大，上訴人要求被上訴人承擔(dān)150萬元的違約金。該份評(píng)估報(bào)告是上訴人一審?fù)徍髥畏轿凶鞒龅模驹簩?duì)該評(píng)估報(bào)告不予采信。

關(guān)于違約金數(shù)額的確定，合同履行過程中，雙方均未及時(shí)主張解除合同，對(duì)因市場調(diào)節(jié)而導(dǎo)致的房屋價(jià)格下降損失不宜完全由一方承擔(dān)。

綜上依照相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判；二審受理費(fèi)15510元，由許某負(fù)擔(dān)。