【案件回放】

小發(fā)裝飾有限公司與投資公司簽訂倉庫租賃合同，合同同時對雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除、爭議的解決方式等作出約定。合同簽訂當(dāng)天，小發(fā)公司向投資公司支付了全年租金。

2020年8月，小發(fā)公司租賃的商貿(mào)城1棟倉庫發(fā)生火災(zāi)?；馂?zāi)事故認(rèn)定書認(rèn)定：起火原因可排除人為縱火、雷擊、自燃、用火不慎、遺留火種等原因，不可排除電氣線路故障、三輪車電氣線路故障原因引發(fā)火災(zāi)可能。經(jīng)評估，李小二租用的5、6號倉庫核損金額為617343元。評估公司出具的《評估報告》載明：“評估結(jié)論作為委托人和各受損方確認(rèn)火災(zāi)事故直接財產(chǎn)損失提供價格參考的依據(jù)”。因賠償問題協(xié)商未果，小發(fā)公司向法院提起起訴：投資公司賠償小發(fā)公司損失1617343元、退還租金119507元和物業(yè)管理費12350元。物業(yè)公司作為房屋所有人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

庭審中，經(jīng)法院釋明，房屋所有權(quán)人在一審法庭辯論終結(jié)前未提交案涉出租倉庫的房產(chǎn)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準(zhǔn)材料。經(jīng)審理，法院判決一次性退還租金116942.29元。駁回其他訴求。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所劉立強律師認(rèn)為，本案基礎(chǔ)法律關(guān)系為租賃合同糾紛，應(yīng)首先確認(rèn)雙方租賃合同效力問題。

相關(guān)法律規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。但該項規(guī)定是建立在合同有效的前提下，本案雙方簽訂倉庫租賃合同，投資公司未提交案涉出租倉庫的房產(chǎn)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準(zhǔn)材料，故雙方簽訂的租賃合同無效。故上述規(guī)定不適用本案。

恒略律師提醒：

一般地，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。