【案件回放】

泌水西游街道辦事處在罐頭廠不知情的情況下將廠區(qū)北院以低價(jià)租給鞠某，并收取租金。罐頭廠認(rèn)為，街道辦私自串通被告鞠某，將原告的廠房租賃給鞠某，使其利益受到損害，遂訴之于法院：確認(rèn)租賃合同無效。

街道辦辯稱，罐頭廠實(shí)際停產(chǎn)二三十年，無人經(jīng)營。該廠是由當(dāng)時(shí)的鎮(zhèn)政府代管，代管期間代為履行代管行為，簽訂了該案所涉的租賃合同。合同已實(shí)際履行達(dá)十三年，現(xiàn)在才提起訴訟，已超過訴訟時(shí)效

經(jīng)查，罐頭廠系案涉街道辦下屬的公辦企業(yè)。在該企業(yè)停產(chǎn)期間，由主管部門鎮(zhèn)政府代管。2003年，鎮(zhèn)政府為出租方（甲方）與承租方鞠某（乙方）簽訂合同，將產(chǎn)權(quán)屬甲方的原罐頭廠北院的廠房、場(chǎng)地、臨街門面房等出租給乙方，用于興建農(nóng)機(jī)市場(chǎng)；租期二十年，至2024年1月1日止。

經(jīng)審理，法院駁回罐頭廠訴訟請(qǐng)求。罐頭廠不服，認(rèn)為街道辦無權(quán)處分其財(cái)產(chǎn)，上訴后被駁回。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所李武義律師認(rèn)為，出租人是否為租賃物的權(quán)利人，不影響租賃合同的效力，租賃物所有權(quán)人作為第三人主張權(quán)利，并不必然導(dǎo)致合同無效，而是會(huì)導(dǎo)致承租人不能對(duì)租賃物使用、收益，體現(xiàn)了物權(quán)效力和合同效力的區(qū)別。故租賃物的權(quán)利人主張合同無效，仍需符合《合同法》規(guī)定的合同無效的法定情形。

本案中，案涉街道辦雖未經(jīng)罐頭廠同意，擅自將罐頭廠所有的房屋及土地使用權(quán)出租給鞠某，但因街道辦與鞠某之間訂立的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，且罐頭廠未提交證據(jù)證明街道辦與鞠某之間存在惡意串通的故意，故該《租賃合同》應(yīng)系有效合同。罐頭廠如認(rèn)為該合同侵犯了其合法權(quán)益，可基于物權(quán)另行主張返還原物、賠償損失等權(quán)利。

恒略律師提醒：

因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。