【案件回放】

2007年5月，北京居民原告邱某、被告王某及我愛我家公司簽訂《居間服務(wù)合同》，我愛我家公司為邱某、王某就房屋買賣事宜提供居間服務(wù)。同日，邱某與王某簽訂《北京市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：邱某購(gòu)買王某所有的涉案房屋，房屋價(jià)款（王某凈得款）為62萬(wàn)元。

雙方約定：如未按照約定履行義務(wù)的，導(dǎo)致合同履行遲延或者無(wú)法履行，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償給他方造成的損失。協(xié)議還約定了房款支付方式和產(chǎn)權(quán)過戶事項(xiàng)。簽約當(dāng)天，邱某支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元。

當(dāng)年7月，在邱某從銀行辦下貸款49萬(wàn)元后，王某與案外人就房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并辦理完畢房屋過戶手續(xù)。

邱某認(rèn)為王某將房屋出賣給案外人，嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。遂于2009年8月向法院起訴：要求王某賠償房屋差價(jià)損失41.51萬(wàn)元(經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估)；雙倍返還邱某定金4萬(wàn)元。

王某辯稱：邱某違反合同約定，沒有及時(shí)交納房款，導(dǎo)致銀行貸款拖延近二個(gè)月，因此邱某違約在先，不同意邱某全部訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)雙方當(dāng)庭質(zhì)證，法院判決：被告王某賠償原告邱某損失12萬(wàn)元，并返還定金2萬(wàn)元。

【恒略律師以案論法】

北京恒略律師事務(wù)所韓廣東主任表示，本案的焦點(diǎn)問題是房屋差價(jià)損失是否應(yīng)當(dāng)在賠償范圍之內(nèi)。

對(duì)于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣?，我?guó)合同法未作明確規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)界對(duì)此意見并不一致。

應(yīng)當(dāng)看到，在房屋買賣合同案件中，在出賣人違約導(dǎo)致實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履行費(fèi)用過高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)履行利益不進(jìn)行保護(hù)對(duì)于買受人來說明顯有失公平。此時(shí)，買受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣人的過錯(cuò)不得不解除合同，解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買受人不利。

司法實(shí)踐中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲原因，對(duì)原來的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤(rùn)，出賣人往往首先要求買受人加價(jià)，加價(jià)不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。

在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴?yán)?，則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對(duì)違約方十分有利。因此，對(duì)買受人進(jìn)行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。本案中，王某應(yīng)向?qū)Ψ胶侠碣r償房屋差價(jià)損失。

北京十大律師事務(wù)所提醒：

在房屋買賣合同糾紛案件中，非違約方的實(shí)際損失包括房屋差價(jià)損失。如果您有法律方面的疑問，請(qǐng)來電咨詢。