【案件回放】

原告周柯(化名)周柯與被告滑華(化名)于2017年簽訂《轉讓協議》，約定被告將其已過世的丈夫符某位于遼寧大連市西崗區(qū)的一養(yǎng)狗場(含其內房屋及設施)轉讓給原告，轉讓價款100萬元。

原告周某在支付轉讓款項后發(fā)現，被告沒有任何權屬證明能夠證明案涉房屋歸其所有，案涉房屋均系違建房屋、土地權屬不清，被告也不是符甫唯一法定繼承人等諸多問題。后經多次協商未果，故訴至法院，請求確認《轉讓協議》無效；被告返還房屋轉讓款100萬元。

被告滑華對場轉讓事實表示認可，但辯稱：原告要求確認轉讓協議無效不符合法律規(guī)定。理由是：根據《最高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權，或者處分權為由，主張合同無效的，人民法院不予支持?！?/span>

一審法院經審理查明，認為：1.原告于2015年10月起即使用狗場，對其權屬情況已有充分時間進行調查了解。2.《轉讓協議》中未約定辦理產權過戶內容。原告簽訂《轉讓協議》，是對狗場占有、使用的權利，現合同已履行完畢，原告又以不能進行轉讓登記為由主張合同無效，有違誠實信用原則。遂于2017年12月駁回原告的訴訟請求。

原告不服提起上訴。二審法院撤銷一審判決；確認《轉讓協議》無效；被上訴人滑華將轉讓款100萬元返還給周柯。

【恒略律師以案釋法】

北京恒略律師事務所韓廣東主任認為，本案爭議的焦點問題是合同效力及合同無效后續(xù)問題處理。

從《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關規(guī)定可以看出，我國現行法律對未經規(guī)劃批準進行建設的建筑物或構筑物，是明文作出否定性評價的。《城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓?！?/span>最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款規(guī)定，出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

本案中，《轉讓協議》所約定的標的物為房屋及設備，各方對案涉房屋及其所坐落的土地未取得土地使用權屬證書的事實均無異議。故該《轉讓協議》因標的物不具有合法性，應認定為無效。

關于合同無效后續(xù)問題處理。《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本案中，《轉讓協議》被確認為無效后，因該合同取得的財產雙方應互相返還，其后續(xù)損失問題應按照締約過失原則予以處理。故周柯要求返還轉讓款100萬元，應予支持。

北京拆遷律師提醒：

房地產轉讓時，產權必須明晰，房屋的所有權必須與土地使用權一起轉讓。如果您需要法律方面的幫助，請撥打下方電話來電咨詢。