小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

相關(guān)法律

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》

一、明確農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的范圍

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)登記發(fā)證。農(nóng)村集體土地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證要覆蓋到全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，不得遺漏。

《中華人民共和國土地管理法》

第十條

農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理……

第十一條

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)……

分析

1、小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎？

小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)證不是像商品房一樣由國家房管部門頒發(fā)。

2、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣是否有效？

小產(chǎn)權(quán)房在法律上并不允許交易，與之相關(guān)的買賣合同屬于無效合同。所以，如果因?yàn)橘I賣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生糾紛，在法律上是很難找到救濟(jì)途徑的。

3、小產(chǎn)權(quán)房買賣的風(fēng)險(xiǎn)

在法律上，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同不是法律認(rèn)可的正式購房合同，一般認(rèn)定為無效。購房人如果明知是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，一般法院會(huì)認(rèn)為購買人具有過錯(cuò)，不會(huì)支持其賠償損失的訴訟請(qǐng)求，購房人最多只能要求賣房人退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，其權(quán)益很難得到保障。另外，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣不受法律的保護(hù)，如果購房人在購房過程中產(chǎn)生了房屋質(zhì)量問題或者房屋權(quán)利被第三人侵害等等瑕疵問題，其權(quán)利很難得到救濟(jì)。

在政策上，如果購房人購買的房屋是在建產(chǎn)權(quán)房，在這過程中，因?yàn)閲艺叩仍蛲＝ɑ蛘弑徊鸪?，購房人只能向出賣人索要購房款，如果雙方?jīng)]有提前約定這種情況，購房人極有可能既得不到房屋，也追不回購房款。另外，如果房屋被拆遷，實(shí)際購買人只能作為使用人要求拆遷款，其得到的補(bǔ)償是非常有限的。

購買小產(chǎn)權(quán)不能辦理抵押貸款，購房人只能和出賣人約定一次性或者以分期付款的方式支付購房款。

最重要的一點(diǎn)是小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o產(chǎn)權(quán)保障，購房人不能要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、小產(chǎn)權(quán)房未來的趨勢(shì)

小產(chǎn)權(quán)房一般是違反國家政策，由開發(fā)商或者村民違建的自建房，相關(guān)的手續(xù)和證件并不齊全。未來的主要趨勢(shì)極有可能是被強(qiáng)制拆除，恢復(fù)原貌。所以不管是為了投資還是自住，購買小產(chǎn)權(quán)房都存在巨大的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)。