現(xiàn)實中，部分購房人為了規(guī)避限購、限貸政策，或者為了特定的購房優(yōu)惠，會采取“借名買房”的手段購買房屋，即無購房資格的購房者借用他人的名義購房。在司法實踐中，一般借用的都是父母、朋友的名義，所以會產(chǎn)生巨大的隱患。

相關(guān)法律條文：

《合同法》

第五十二條 合同無效的法定情形

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

第九十四條 合同的法定解除

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（三）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規(guī)定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》的通知

第十六條

借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

分析：

一、沒有購房資格，借名買房的三種情形及其效力認定。

1、沒有房屋限購資格，為規(guī)避限購借名買房：

借名人因為沒有購房資格購買房屋的行為即使違反了有關(guān)地方政府關(guān)于商品房限購文件的規(guī)定，由于上述文件并非法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，沒有侵害他人的合法權(quán)益，借名買房的合同關(guān)系應(yīng)當認定為有效。但是為了防止規(guī)避地方房屋調(diào)控政策，故不允許限購條件下借名買房合同履行，借名人可以通過解除合同維護自身的合法權(quán)益。

2、通過銀行按揭購房，不具備貸款資格的購房人借助有貸款資格人的名義購房：

不具備貸款資格的購房人借助有貸款資格人的名義購房，由于簽訂借名購房協(xié)議是雙方的真實意思表示，且簽訂的借名購房協(xié)議沒有違背法律、行政法規(guī)的規(guī)定，沒有侵害他人的合法權(quán)益，一般認定其效力。

3、對于特定購房優(yōu)惠，不具備購房資格的實際購房人借用有購房資格的名義購房人：

對于經(jīng)濟適用房等的特定購房優(yōu)惠，借名人的借名買房行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其與出名人之間的合同關(guān)系認定為無效。（如果是2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。）

二、書面形式并不是借名買房合同成立的必須要件

一般是根據(jù)借名人和出名人之間的合同認定雙方借名買房的事實，但是，在司法實踐中，借名人和出名人之間往往屬于親戚朋友，不會簽訂合同，這就需要舉證人從別的方面證明借名買房事實的存在。例如舉證銀行轉(zhuǎn)賬證明出資關(guān)系，實際持有購房合同，在房屋中實際居住等等情況。

三、借名買房的風險

1、如果借名人在貸款買房的過程中遲延還款，將會影響出名人的信用，導致出名人征信出現(xiàn)污點。

2、房屋的所有權(quán)名義上歸屬于出名人所有，一旦出名人對房產(chǎn)進行了處置，或者出名人因為離婚或者死亡導致房產(chǎn)被第三人處置，將會損害借名人作為實際購房者的合法權(quán)益。