最近恒略律師事務(wù)所接到一些當事人的咨詢“公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承嗎？”。首先我們必須了解什么是公房承租權(quán)，恒略律師知道大家對關(guān)于這個權(quán)利的一些問題都會有興趣的。關(guān)于這些問題，恒略律師為你整理了以下內(nèi)容，希望對你有幫助。

一、什么是公房承租權(quán)？

公房承租權(quán)，關(guān)于其性質(zhì)有不同認識。有的認為公房承租權(quán)就是一種債權(quán)，公房承租關(guān)系就是一種債權(quán)法上的合同關(guān)系，即產(chǎn)權(quán)單位是出租人，居住職工是承租人，與市場房屋租賃不同的是，其租金標準由國家規(guī)定。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》統(tǒng)一規(guī)范租賃關(guān)系，而沒有特別區(qū)分公房租賃和私房租賃就是明證。有的認為公房承租權(quán)是一種物權(quán)，甚至可以類似所有權(quán)。公房承租權(quán)人可以有購買請求權(quán)，即以遠低于市場價格的房改成本價購買公房的權(quán)利，在承租權(quán)人死亡時，其同住的符合相應(yīng)條件的家屬可以成為承租人，繼續(xù)享有公房承租權(quán)的特殊地位或資格。

首先，其有債權(quán)的性質(zhì)。出租人和承租人間是通過公房租賃合同確定其間的權(quán)利義務(wù)的，承租人必須按照規(guī)定要求交付標準租金，出租人要負擔房屋的維修養(yǎng)護責任。在出租人不具備公房承租條件時，必須及時騰退。此一權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在發(fā)生爭議無法正常解決時，完全可以作為法律糾紛由司法機關(guān)進行處理。但是，對于此前的資格問題，即公房產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)職工的職級、工作年限甚至家庭人口等具體情況，來確定職工的承租資格和順位，這一內(nèi)部福利關(guān)系是不受民事法律救濟的，如果發(fā)生爭議，可向有關(guān)部門或單位反映加以解決。其次，也具有物權(quán)的性質(zhì)。一方面，承租權(quán)不僅僅是債權(quán)法意義上的承租關(guān)系，其具有巨大的財產(chǎn)價值(低價承租和期待利益)，一是低價承租的利益，此與正常的租賃關(guān)系不同，公房承租人交付的標準租金由政府規(guī)定，遠遠低于市場租金，也達不到成本租金，包含了由政府或產(chǎn)權(quán)單位代為負擔的意味。二是其往往包含了以房改成本價購買公房的請求權(quán)，只要是可售公房，承租權(quán)人一般就可以享有以房改成本價購買承租公房的期待權(quán)，從而獲得房屋市場價與成本價這一象征性費用的差額。另一方面，承租權(quán)具有一定的人身性。比如，承租權(quán)人死亡后，其子女并非都可成為承租人，必須基于一定的身份和戶籍要求(同住成年家屬);在此情況下，如遇拆遷，只補償承租權(quán)人，并不當然補償其他非承租權(quán)人的子女。

二、公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承嗎？

法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產(chǎn)，即合法遺產(chǎn)。而公有住房不屬于公民私有財產(chǎn)，其中涉及公有住房承租居住的權(quán)利，公民只有居住權(quán)，沒有該住房的處分權(quán)，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。

根據(jù)建設(shè)部(現(xiàn)已改為住建部)《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)。

如公房拆遷，按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，公房拆遷款一般是給承租人的一種補償及住房安置費用，歸承租人和共同居住人共有，其他人無權(quán)繼承。

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